作者/CHARLES

近日 ，万科在一次路演活动中透露 
，目前尝试发行商业地产REITs
，目前目前首批申报阶段 ，本次申请根本设施REITs由旗下纯商业地产公司印力集团控股有限公司进行，爱华外汇平台佣金底层资产为杭州的一处买东西中心。

曝光资料呈现，印力集团于2003年成立，2016年成为万科集团成员公司 ，是万科城乡建设与生活服务商方针的关键组成部分。

于2005年创立印象系列品牌，筹备以识别为区域型买东西中心的“印象城”品牌供给商业运营服务，旗下有“印象里”社区商业品牌 ，AVA爱华外汇平台“印象汇”片区型买东西中心品牌，以及“印象城MEGA”都市级商业中心。

截至2022年10月，印力在全国50多个都市运营运维150余个项目，资产规模近1000亿，运维面积超1200万平方米 。

今年3月，证监会发布《关于进一步推动根本设施领域不动产理财信托基金（REITs）常态化发行有关工作的通报》；同日，政府发改委发布《关于规范高效做好根本设施领域不动产理财信托基金（REITs）项目申报精选工作的通报》。

两个资料均倡导 ，研究拥护增强支出水平、改良支出条件、创新支出场景的支出根本设施发行根本设施REITs。首要拥护百货商场、买东西中心 、农贸市场等城乡商业网点项目
，保养基本民生的社区商业项目发行根本设施REITs。

这意味着 ，收费公路 
、产业园区、仓储物流、保养性租赁房产等多种资产类别之后，沉淀了涉房公司大量资产的关键领域——商业不动产（支出根本设施）正式纳入根本设施类公募REITs的试点规模。

以房企资产布局来看 ，商业不动产是房地产公司资产沉淀最为集中的领域 。ECMarkets外汇官网链家数据呈现
，截至2020年，中国商业不动产存量价值高达约50万亿元（约占住宅存量价值的20%） ，为全球仅次于美国的商业不动产市场 。

从盈睿咨询汇总数据获悉 ，截至2021年，全国115家上市房企理财性房地产中商业地产规模7912万平方米，占总比例的54%，高于其他各类资产的总和 。

国盛证券研究解读表示 ，按照美国超过30%的证券化水平 ，我国商业不动产可以生成15万亿以上的可理财证券，广阔的市场空间有助于降低房地产市场对住宅理财的高度依赖，并且在为我国财政上升贡献新引擎上可有较大期待
。

支出根本设施资产以存量大
、质量高的优势，奠定了支出根本设施REITs有望达到万亿级别的广阔前景。截止目前
，虽仍未有支出领域REITs入市
，但申报首批的项目已有多家 。

比如 ，今年5月，山东鲁商集团下属机构持有的某商业物业公募REITs项目中介机构招标公告，公司拟以持有的某商业物业作为标的资产
，开展支出根本设施公募REITs申报发行工作。

7月12日，上海百联股份计划将以“上海又一城”买东西中心作为底层资产申报发行REITs。

同月 ，天虹股份发布公告称 ，目前筹划开展支出根本设施公募REITs的有关工作 ，拟与中航证券有限公司 、中航基金运维有限公司协作
，委托其分别担任公募REITs项目资产拥护证券运维人
、基金运维人 ，进行公募REITs项目的蓝莓外汇开户计划沟通、设计 、报批及发行等
。

国盛证券解读师金晶解读认为，财政下行期间，商业资产的存量作用被放大，其中优质商业运营愈发成为我国部分公司的核心竞争力 。对于头部房企而言，面对激烈的领域竞争及现金流压力
，轻资产模式尤其是REITs化成为他们首选的多元化扩张路径 ，买东西中心与REITs适配性较高 ，可以促进资金良性循环 。

某从事商业估价及咨询服务的专业人员也表示 ，对于包括华润置地、招商蛇口、万科、龙湖等在内的头部综合房企集团而言，不仅持有大量商业物业
，也具有较强的运营水平。但由于新法规要求住宅开发业务和REITs底层资产完全隔离，将来商业地产业务将被分拆出来 ，设立起独立的商业地产运作运维平台，领域“轻重”分离将成动向 。

此外
，根据上交所及深交所披露
，当前，我国C-REITs试点规模涵盖六大类
。以截至今年4月底的数据来看，我国已获批上市的公募REITs达27只，募集资金总额超过900亿元 。

从REITs类别来看
，已上市特许经营权类产品12只 ，其中底层资产涵盖生态环保（2只）、高速公路（7只）、资源根本设施（3只）；产权类产品15只，其中产业园区、仓储物流 
、保养房REITs分别上市8只、3只、4只。此外 ，另有1只园区及1只高速公路REITs已通过IPO申请即将上市。

国盛证券研究表示，随着商业不动产REITs产品的正式发行上市 ，将带动REITs市场快速扩容，亦为不动产融资需求供给很好的填补产品。

值得注意的是，按照上述《通报》的条例，发行支出类REITs没有额外的要求 ，没有法规限制 ，初步权益人不能是住宅开发公司，但可以是房地产为主业的公司集团的子公司，本质还是看资产质量和商业运维水平
。

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