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撰文/陈媚 主编/付庆荣
微信排版/陈珏希
头图、封面图出处/三井不动产官网
编者按 :第17届商业地产节《远见·商业先行者》大型主题策划系列之——公司所向·远见17集 ,通过深入洞察中国商业地产浪潮中,那些走在领域创新前沿的公司 ,窥见商业创新法宝 。此篇为 :三井不动产 。
往期复盘:【领展】【万科】【SKP】【华润万象生活】【王府井】【恒隆】【爱琴海】
五一前夕,日本福冈三井Lalaport如期开业。如守护神般屹立在商场门口的“V高达” ,引来不少前来朝圣的高达迷 。
时间回倒一年 ,相同戏码,在上海金桥Lalaport高调上演。
作为首家海外Lalaport,Lalaport上海金桥去年4月28日亮相 ,近18米的高达立像 ,背挂羽翼,视觉冲击力铺面而来 。
国内海外 ,Lalaport步履不停。而其“兄弟产品线”奥特莱斯买东西城 、Lalastation,亦刷屏不断。福冈Lalaport开业前一日,三井奥特莱斯买东西城·吉隆坡国际机场雪邦三期面世;往前2个月,三井奥特莱斯买东西城·台南开幕 ,带来34家台南首店 。
而三井不动产首个海外车站型商场LaLa station,去年底落户在上海莲花路 ,与金桥Lalaport分立魔都西东两端 。
一个个鲜活的案例 ,串起了三井不动产的AVA爱华外汇平台疫下扩张路线图——国内扎稳 ,海外快跑。隐藏其后的主要招式不是EX外汇开户“高大上”金融术(延伸阅读 :《三井不动产80年绝地反击故事》) ,而是“接地气”的运营 、布局术。
一 、2021成绩单:商业租赁薪资涨了9%,Lalaport贡献近半
年报呈现 ,2021财年(2021年4月1日至2022年3月31日),三井不动产整体营业薪资为2.15万亿日元,同比上升7.1%;营业收入为2300亿日元 ,同比上升了12.9%。
通过“三位一体”的经营方针优化后,期内,三井不动产的商业设施租赁板块营业收入同比提升了9.1%,达1207.77亿日元,占总薪资的31% 。
1 、Lalaport贡献57%商业薪资,OUTLET PARK次之
据三井不动产2021年财报 ,商业设施板块营业薪资中,Lalaport营业薪资占比高达57%,是业绩的主力贡献军;Mitsui OUTLET PARK (三井奥特莱斯买东西城)次之,占比27%。
具体来看 ,截至2021财年底,三井不动产旗下共有24个Lalaport项目(其中日本本土有21个,海外地区3个)。主要分布在日本首都圏、近畿圏 、中京圏地方及其他地区 ,海外事业分布在上海、台湾高雄、吉隆坡 。
按照产品线定义,Lalaport为区域性买东西中心,以时尚为主,聚集了美食和休闲等设施,体量主要在15万-25万平方米 。
按计划,三井不动产储备的项目(包括2021年开业的物业)共有17个 ,包括日本国内7个——近畿地区2个 、九州地区1个 、EX外汇交易日本其他地区项目4个,以及海外项目10个——中国8个(台湾6个 、内地2个) 、马来西亚2个。
*三井不动产储备项目 图像出处/三井不动产官网
2、“三位一体”打法加持,空置率、销售额整体向好
从三井不动产的年报数据可知 ,2020年其位于日本首都商圈的商业项目空置率大幅走高达到3.1%。行至2021年度,区内商业项目的销售额同比重启 ,写字楼租金薪资提升,东京都市区的空置率截至2022财年二季度末,已经环比下降0.8% 。
视角转向三井不动产郊区商业项目,不难发现:传染病限令解除后 ,它们得到较快重启,对应的出租供应面积从2019年220.4万平方米上升到2021年245.8万平方米 。
逐渐回稳的数据线 ,是三井不动产大力变更经营方针,优化组合租赁的结论。包括,供给吸引游客的素材,强化商场参观价值;一对一营销 ,提高会员客户利用频率和购买单价;提高官网“&mall”运营 ,全渠道获取客户需求 ,并且提高租户库存运维效率。
尽管传染病的作用尚在,但通过上述改良运营举措 ,三井不动产预计2022财年的商业项目销售额将提升569亿日元,利润将提升72亿日元 。
二、疫下突围 :爆改旧mall、菜市场 、公园,上新产品线
三井不动产稳住商业棋局的秘密,不只有“三位一体”运营术 ,还祭出了超级爆改术。
早前2月22日 ,三井不动产公布 ,日本三井买东西公园 LaLaport EXPOCITY(啦啦宝都世博城)将进行开业以来的第一次大规模替换 。
自3月24日起,商场内36家门店陆续焕新亮相 ,推出包括Calvin Klein、Tommy Hilfiger等11家翻新店 ,韩国料理VEGEGO 、Kitashinchi Tonkatsu epais等25家新店。
据了解,LaLaport EXPOCITY亮相于2015年11月19日,彼时为“日本最大的复合型商业设施” ,以“游玩”“教育”“买东西”为主题 ,内置8大休闲馆 。
三井不动产的超级改造术 ,在 LaLaport EXPOCITY身上,只是小试牛刀。4月推出的LaLaport福冈项目 ,则是大玩一把 。作为九州首个LaLaport商场 ,该项目前身为福冈市蔬果市场旧址。
而集大成的作品 ,当属RAYARD Hisaya-odoriPark(RAYARD久屋大通公园) 。该项目选在2020年9月开业,原本的老旧公园摇身一变为“绿色活力潮流地标”。
以RAYARD久屋大通公园为起点 ,三井不动产推出新产品线—RAYARD。RAYARD的中文意思是 ,阳光洒落在庭院中。它结合了公园和买东西中心场景,意在创造“一个各种各样的人 、商品和概念聚集在一起的地方 ,通过他们不同的交流产生新的价值”。
无论是小改还是大调 ,三井不动产的商业改造成功的秘密有“迹”可循 。
1 、品牌组合看点多,“首店”是醒方向签
据商业地产头条了解 ,福冈三井Lalaport用地面积约8.66万㎡ ,共有222家店铺,其中57家是第一次进驻九州。
商场1楼设有“food marche” ,包括直销店 、杂货店、日用品店等;3楼是九州最大的美食区 ,拉面店“宍道湖琥珀中华荞麦面”、小笼包店“京鼎楼”等入驻;4楼和5楼则是体验型休闲设施,其中高达的综合休闲设施“Gundam Park Fukuoka”共有3个区域 。
RAYARD久屋大通公园开业时,引入的35家零售 、餐饮、服务店铺中 ,有22家是第一次进入名古屋的品牌。
2 、打造个性区域空间 ,经营业绩节节攀升
日本LaLaport TOKYO-BAY1981年开业 ,曾是全日本第一家美式买东西中心 。连续经营40年以上,为满足顾客日益变动的需求 ,三井不动产其进行了多轮改造、扩建 、设施翻新乃至局部重建,商业空间与时俱进,营业额节节攀升。
截至2022年5月,LaLaport TOKYO-BAY现有商户总计434户 ,出租率高达96.5% 。2019年在所有项目中,TOKYO-BAY营业额排第四。
*日本LaLaportTOKYO-BAY 图像出处/三井不动产官网
另一典型案例 ,为三井奥特莱斯买东西城仙台项目。开业11年之际,三井不动产整体翻新了市场街餐厅和零售区,打造Mori no Minato Marche区域作为新店集合区。改造后 ,项目出租率高达100%